Los Real Estate Investment Trust (REIT), o Fondos de Inversión en Bienes Raíces, son entidades de inversión que se especializan en el sector inmobiliario. Funcionas de manera similar a los fondos de inversión, pero en lugar de invertir en acciones de empresas, invierten en propiedades inmobiliarias.
Los inversionistas no compran o administran inmuebles de forma individual, en lugar de eso el dinero de sus inversiones se depositan en el fondo y es el fondo el que hace la administración del mismo.
Aquí les muestro algunos detalles clave sobre los REITs:
Composición de la Cartera:
- Los REITs adquieren y gestionan inmuebles para su alquiler.
- Pueden invertir en diferentes tipos de propiedades comerciales como oficinas, hoteles, centros comerciales, hospitales, centros de datos, torres de transmisión de datos, almacenes, centros de distribución, terrenos para la cosecha de maderas especiales, entre otros y también invierte en propiedades residenciales como edificios de apartamentos o conjunto residenciales.
Cotización en Bolsa:
- Los REITs son cotizados en la bolsa de valores, lo que significa que cualquier persona puede invertir en ellos como si comprara acciones de una empresa cotizada.
Regulaciones:
- En España, los REITs se han constituido como Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario y están regulados por la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), además deben cumplir ciertos requisitos, como invertir en al menos un 80% en propiedades de alquiler y distribuir el 90% de sus ingresos a los accionistas.
- En Brasil son conocidos como Fondos de Inversión Inmobiliarios (FIIs) y están regulados por la Comisión de Valores Mobiliarios (CVM), también deben distribuir un alto porcentaje de sus ingresos tributables en forma de dividendos mensuales a sus inversionistas.
- En Estados Unidos, son constituidos como empresas y están regulados por IRC y la SEC, además deben cumplir con ciertos requisitos, como por ejemplo: invertir por lo menos un 75% de su capital en bienes raices o bonos del Tesoro de Estados Unidos, obtener al menos el 75% de los ingresos brutos de alquileres, intereses de hipotecas que financian bienes inmuebles o ventas de bienes raíces, pagar un mínimo del 90% de la renta imponible en forma de dividendos para los accionistas cada año, entre otros.
Ventajas y Limitaciones:
- Ventajas: Ofrecen diversificación, acceso al mercado inmobiliario, liquidez similar a las acciones y rentas periódicas.
- Limitaciones: Menor rentabilidad que las acciones, exposición a ciclos económicos y riesgo de tipos de interés.
Tipos de REITS
Existen al menos tres tipos de REITS, los que invierten en bienes físicos conocidos como Equity REITs o FIIs de Ladrillos, aquellos que solo invierten en papeles de deuda o hipotecas, conocidos como Mortgage REITs o FIIs de Papel, y por último están los mixtos, que son una mezcla de los dos primeros, invierten tanto en bienes físicos, como en papeles de deuda o hipotecas. En resumen:
Equity REITs:
- Propiedad y Operación: Los Equity REITs poseen y operan propiedades inmobiliarias.
- Generación de Ingresos: Su principal fuente de ingresos proviene de los alquileres o arrendamientos de estas propiedades.
- Estabilidad: Ofrecen ingresos estables y predecibles a través de los alquileres.
- Potencial de Apreciación: También pueden beneficiarse de la apreciación del valor de las propiedades con el tiempo.
Mortgage REITs:
- Enfoque Financiero: Los Mortgage REITs se centran en el lado financiero del mercado inmobiliario.
- Inversión en Hipotecas: En lugar de poseer propiedades, invierten en hipotecas o valores respaldados por hipotecas (MBS).
- Generación de Ingresos: Sus ingresos provienen de los intereses generados por las inversiones en hipotecas.
- Mayor Riesgo: Los Mortgage REITs están expuestos a los riesgos de las tasas de interés y la calidad crediticia de las hipotecas.
REITs Mixtos:
Como ya habia sido mencionado arriba los REITs mixtos reunen los aspectos positivos y negativos de ambos tipos.
¿Cómo negociar REITs?
Dependiendo de la forma de negociar (comprar o vender) los REITs, pueden ser clasificados como: REITs negociados públicamente, REITs no negociados públicamente, REITs privados y ETF de REITs.
Los REITs negociados públicamente en el mercado norte americano, están registrados en la SEC y están listados en las bolsas de valores y pueden ser comprados o vendidos por cualquier persona habilitada para hacerlo, personas comunes y corrientes como Usted o como Yo.
Los REITs no negociados publicamente, también están registrados en la SEC y pueden ser comprados a través de Brokers o Corretoras autorizadas para participar de ese tipo de ofertas.
Los REITs privados, no están registrados en la SEC y no pueden ser negociados en las bolsas de valores, generalmente este tipo de REITs son negociados entre grandes instituciones de inversión.
Una cuarta forma de negociar REITs es a través de ETFs (Exchange Traded Fund) que puede ser comprado libremente en las bolsas de valores.
¿Dónde buscar información sobre los REITs o Fiis?
Se pueden utilizar las siguientes páginas para encontrar información relevante sobre los REITs, tanto en los Estados Unidos, como a nivel mundial.
- National Association of Real Estate Investment Trusts (NaReit).
- REITs Across America.
- Funds Explorers (Brasil)
- Fiis (Brasil)
- Clube Fii (Brasil)
Fuentes:
- What Is a Real Estate Investment Trust (REIT)?. https://www.thestreet.com/dictionary/real-estate-investment-trust-reit.
- REIT: qué son, cómo funcionan y cómo invierte en ellos | Rankia. https://www.rankia.com/blog/real-estate/5099638-reit-que-son-como-funcionan-invierte-ellos.
- REITs: cómo funcionan y cómo invertir en ellos | Blog inbestMe España. https://www.inbestme.com/es/es/blog/reits-como-funcionan/.
- Equity REIT vs. Mortgage REIT – Investopedia. https://www.investopedia.com/ask/answers/052815/what-difference-between-equity-reit-and-mortgage-reit.asp.
- What is the difference between equity REITs and mortgage REITs?. https://finance.gov.capital/what-is-the-difference-between-equity-reits-and-mortgage-reits/.
- Two Main Types of REITs: Equity REIT vs Mortgage REIT. https://sapphireproperties.com.pk/equity-reit-vs-mortgage-reit/.
